Immobilienbewertung
Sachverständigenbüro Schubach
Diplom Volkswirt
Joachim Schubach
Stand: 02.05.2016
Immobilienbewertung
Immobilienbewertung
 
Immobilienbewertung - Sachverstaendigenbuero Schubach - Unternehmensbewertungen
Sachverstaendigenbuero Schubach - Immobilienbewertung
Immobilienbewertung - Sachverstaendigenbuero Schubach - Betriebsunterbrechung
 

Immobilienbewertung

Unser Sachverständigenbüro ist ein überregionales, unabhängiges Dienstleistungsunternehmen, im Bereich der Immobilienbewertung. Bereits seit dem Jahre 1996 ist unser Büro auf diesem Gebiet tätig. Seitdem wurden mehr als 3000 Gutachten von uns erstellt.

Fachgerecht und stets auf der Grundlage der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen von Immobilienbewertungen, erstellen wir Ihnen umfassende, fundierte und gerichtlich anerkannte Dokumente.
Von der IHK öbuv Sachverständige erstellen gerichtsverwertbare Gutachten für Immobilienbewertungen.

Anlässe zur Erstellung von Immobliengutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung sind z.B.:

     - Kauf und Verkauf
     - Erbauseinandersetzungen
     - Zugewinnausgleich
     - gerichtliche Auseinandersetzungen
     - Beleihungen (kreditwirtschaftliche Wertermittlung)
     - Aufdecken von stillen Reserven
     - Zwangsversteigerungen    
Immobilienbewertungen www.schubach.de ö.b.u.v. Sachverständige und Gutachter für Immobilienbewertungen

Checklisten der relevanten Unterlagen:
Checkliste der Unterlagen für die Wertermittlung von Wohnhäusern
(Immobilienbewertung-Checkliste-EFH.pdf - Größe: 51,43 KB)
Immobilienbewertung Checkliste der Unterlagen
Checkliste der Unterlagen für die Bewertung von Wohneigentum
(Immobilienbewertung-Checkliste-WEG.pdf - Größe: 51,69 KB)
- Sie können auf das Bild des Dokuments klicken, um es zu laden (öffnen).
Checkliste der Unterlagen für die Bewertung von Gewerbeimmobilien
(Immobilienbewertung-Checkliste Gewerbe.pdf - Größe: 51,20 KB)
- Sie können auf das Bild des Dokuments klicken, um es zu laden (öffnen).

Erstellung von Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) & Beleihungswertgutachten für:
- gerichtliche und außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen   
- die Beleihung zum Zwecke der Fremdfinanzierung (Beleihungswert)
- Bilanzierungsgrundlagen (IAS/IFRS/HGB)
- Immobilien- oder Portfolio – Ratings (bspw. i.V.m. Basel II)
- die Verhandlungsgrundlage für allgemeine Immobilientransaktionen
- die Entscheidungsgrundlage für Immobilienkauf bzw Immobilienverkauf

Referenzen:
Unserer Erfahrungen und Referenzprojekte zu „Immobilienbewertung“ können Sie unter „Referenzen“ einsehen.

Aufgabe des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Im Gegensatz zu anderen Vermögensgütern verhindert die relativ lange Lebensdauer, die geringe Transaktionshäufigkeit und die Heterogenität von Immobilien eine echte Bewertung durch den Markt.

Die realitätsnahe Simulation dieses Marktes obliegt daher Sachverständigen bzw. Gutachtern.

Eigentümer von Immobilienbeständen bedürfen der Sachkompetenz zur fundierten Ermittlung von Werten und Renditen ebenso wie Fondsgesellschaften, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, Projektentwickler, Banken, Gerichte und Versicherungen.

Erstellung von Mietwertgutachten (Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie):
Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001 sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich).

Erstellung von Mietwertgutachten im Rahmen von:

- Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungsmieten und
  Gewerberaummieten (gerichtlich und außergerichtlich)
- Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen
  (Wohnen / Gewerbe)
- Schiedsgerichtsverfahren- Mietwertermittlung für allgemeine
  Mietpreisverhandlungen (Wohnen / Gewerbe)
- Schiedsgerichtsverfahren
- Schiedsgutachterberufungen

Was ist ein Wert? Was ist ein Preis?
"Price is what you pay, value is what you get.”
 
Grundsätzlich bemisst sich der Wert eines Objektes, wie z.B. einer Sache oder einer Immobilie, aus dem Nutzen, welchen man dem Objekt beimisst.

Der Nutzen definiert sich dabei als die Fähigkeit bestimmte Anliegen zu befriedigen. Bei dem Wert handelt es sich also um keine abstrakte, dem Gut anhaftende Eigenschaft, sondern vielmehr um eine genau definierte Subjekt- Objekt-Beziehung unter den Bedingungen rationalen Verhaltens. Der ökonomische Wert einer Immobilie bestimmt sich demnach aus dem subjektiven Nutzen, welchen der Eigentümer aus ihm ziehen kann.

Die Immobilienbewertung zielt demgemäß primär darauf ab, diesen Nutzen zu bestimmen und zu bewerten. Der Immobilienwert ist nun vom Immobilienpreis abzugrenzen. Während es sich bei Immobilienwerten um potentielle, d.h. nicht realisierte Preise handelt, geht es beim Immobilienpreis um den Geldbetrag, welcher das Resultat vorheriger Einigungsgespräche ist.

Demnach kann der Preis über oder unter dem eigentlichen Wert der Immobilie liegen. Bei dem Wert handelt es sich im Allgemeinen lediglich um eine Schätzung, die nicht zwangsläufig mit dem tatsächlich ausgehandelten und bezahlten Preis übereinstimmen muss.

Letztendlich wird im Normalfall der Preis einer Immobilie zwischen den einzelnen Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer liegen. Er ergibt sich somit aus dem funktionalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage. Der Wert ist anhand seiner objektiven Eigenschaften durch einen Sachverständigen simulierbar, der Preis hingegen lässt sich aufgrund seiner Subjektivität nur schwer abbilden.

Mietminderungstabelle mit ca. 200 Gerichtsurteilen zum Thema Mietwertminderung:

(Mietminderungstabelle.pdf - Größe: 230,68 KB)

Anmerkung:

Im Rahmen der Wertermittlung werden auch übliche sichtbare bautechnische Mängel und Schäden berücksichtigt.
Für ein ausführliches bautechnisches Gutachten wenden Sie sich jedoch bitte an eine/n Bausachverständige/n

Ausstellung von Energieausweisen:
ENERGIEAUSWEIS (bedarfsorientiert):
Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977 und nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten) sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen.

ENERGIEAUSWEIS (verbrauchsorientiert):
Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden.

Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch gemäß EnEV angegeben werden.

• bei Wohngebäuden: für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche. Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden.

• bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.
Immobilienbewertung - Energieausweise für Wohnimmobilien

Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer:
BFH: Gutachten für Erbschaft- und Schenkungsteuer nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Ein kleines Haus geerbt oder eine schicke Wohnung geschenkt bekommen - das freut zunächst den Erben. Doch wenn das Objekt über dem so genannten Freibetrag liegt, fallen Erbschaft- und Schenkungsteuer an.

Der zu versteuernde Betrag richtet sich dabei nach dem Wert des Objektes und dieses wird durch ein stark pauschalisiertes Bewertungsverfahren, welches nicht alle signifikanten Bewertungsmerkmale berücksichtigt, vom Finanzamt festgelegt. Diesen können Erben durch ein Gutachten überprüfen lassen. Der Bundesfinanzhof legte im aktuellen Urteil BFH 11.09.2013 (Az. II R 61/11) fest, dass nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten (öbuv.) Sachverständigen anerkannt werden und daher Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte oder nicht ausreichend qualifizierten Sachverständigen für eine Begutachtung nicht mehr in Frage kommen.

„Die Immobilienbewertung eines Objektes erfolgt durch das Finanzamt. Die Wertermittlung erfolgt nach dem BewG für steuerliche Bewertungen, jedoch kann das typisierte und vereinfachte Verfahren nicht alle Bewertungskriterien berücksichtigen", erklärt Bernhard Bischoff, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. „So kann es sein, dass ein Objekt zu hoch bewertet wird und entsprechend auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu hoch ausfällt. Hier braucht es den Sachverstand eines qualifizierten Experten".

Der Steuerpflichtige hat das Recht, anhand eines Verkehrswertgutachtens den tatsächlichen Wert des Grundstückes bzw. Objektes überprüfen zu lassen. So kann der Steuerpflichtige im Falle nachweisen, dass der „Gemeine Wert“ der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ist dann entsprechend vom Finanzamt herabzusetzen. „Bekommt der Steuerpflichtige vom Finanzamt das Ergebnis mitgeteilt, so kann er zunächst einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kontaktieren und ein Beratungsgespräch bzw. erste Schätzung beauftragen. Diese bietet sich als ersten Überblick an und ist eine relativ kostengünstige Variante, denn ein erfahrener Sachverständige kann sich in kurzer Zeit einen Überblick verschaffen und die Richtung weisen. Hier muss man ca. 200 bis 500 Euro für eine Beauftragung kalkulieren. Stellt sich heraus, dass ein umfangreiches Gutachten zur Steuerersparnis Sinn macht, so folgt die ausführliche und schriftliche Begutachtung, die dann dem Finanzamt zur Korrektur des Steuerbetrages vorgelegt wird", erläutert Bernhard Bischoff, der den Bundesfachbereich Immobilienbewertung des BVS leitet.

Der BVS Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. begrüßt die Entscheidung des Bundesfinanzhofes zur Festlegung der Gutachten durch öbuv. Sachverständige. „Die öffentliche Bestellung ist das höchste Qualitätsmerkmal, da hier regelmäßig das Vorhandensein der hohen Sachkunde und der persönlichen Unabhängigkeit geprüft wird", so Willi Schmidbauer, BVS-Präsident. „Diese Sachverständigen müssen neben dem überdurchschnittlichen Fachwissen und der langjährigen Berufserfahrung auch Charaktereigenschaften vorweisen wie die persönliche Integrität und eine damit verbundene unparteiische, unabhängige und weisungsfreie Aufgabenerfüllung. Sachverständigen, die nach der Prüfung das Qualitätsprädikat öffentlich bestellt und vereidigt tragen, haben bereits durch ihre Bestellung alle Voraussetzungen erfüllt, die von einem unabhängigen Sachverständigen gefordert werden, der für ein Gutachten herangezogen wird und dies sieht der Bundesfinanzhof durch sein Urteil ebenso".

Informationen zur Immobilienbewertung: Miet- und Kaufmärkte Immobilienzentren Deutschland:
Immobilienmarkt Köln:
Köln war in der Vergangenheit das Schlusslicht bei der Miet- und Kaufpreisentwicklung der TOP 5 Metropolen in Deutschland. Die Preissteigerungen waren hier im Vergleich zu den anderen Großstädten eher moderat. In Zukunft dürften sich in der Domstadt die Preise auch eher seitwärts bis leicht steigend entwickeln. Das Stadtgebiet ist hinsichtlich seiner demografischen Struktur sehr unterschiedlich. Entscheidend für den Erfolg eines Immobilieninvestments in Köln ist die richtige Wahl des Mikrostandorts, wobei hier in jedem Fall die zentralen Lagen bevorzugt werden sollten. Kölner TOP-Lagen haben aber auch in Zukunft gute Aussichten auf eine positive Wertentwicklung.

Immobilienmarkt Hamburg:
Hamburg gehört zu den beliebtesten Standorten in Deutschland. Miet- und Kaufpreise sind in der Vergangenheit förmlich explodiert und werden auch in Zukunft noch weiter steigen. Neben den bekannten TOP-Lagen an Alster und Elbe haben sich speziell die Kieze im Zentrum wie St. Pauli und St. Georg mit Hafen-City und die Gegend um Rotherbaum stark entwickelt. Die Preise sind bereits jetzt hoch, aber ein Ende der Preissteigerungen ist bei hoher Nachfrage und geringem Angebot nicht in Sicht. Aber auch in der Hansestadt ist die Lage innerhalb des Stadtgebiets sehr wichtig. Es gilt der Grundsatz: je zentraler desto besser.

Immobilienmarkt Frankfurt:
Frankfurt, als eine der drei TOP-Städte in Deutschland, hat in der Vergangenheit trotz, oder vielleicht sogar wegen der Finanzkrise, bei den Immobilienpreisen eine stabile Entwicklung gezeigt. Sowohl bei Miet-, als auch bei Kaufpreisen konnte die Metropole am Main einen stabilen Aufwärtstrend vorweisen. Frankfurt ist aber auch die Metropole in Deutschland mit der stärksten Volatilität und den größten Preisunterschieden im Stadtgebiet. Umso wichtiger ist dort die Lage innerhalb des Stadtgebiets. Insgesamt ist und bleibt Frankfurt jedoch auch in Zukunft TOP.

Immobilienmarkt Berlin:
Berlin erfindet sich neu. Ehemalige Kieze werden zu In-Vierteln. Toplagen entstehen neu. Speziell die Quartiere im Zentrum erleben einen wahren Boom. Trotz der teilweisen massiven Preissteigerungen in der Vergangenheit sind die Miet- und Kaufpreise für eine Europäische Hauptstadt aber immer noch sensationell günstig. Ein gutes Indiz dafür, dass in der Bundeshauptstadt wohl auch in Zukunft noch Luft für weitere Preissteigerungen vorhanden ist. Jedoch: wo viel Licht ist, gibt’s viel Schatten. Deshalb ist bei der Wahl des richtigen Standorts innerhalb des Stadtgebiets besondere Vorsicht geboten.

Immobilienmarkt München:
München ist mit Abstand der begehrteste Immobilienstandort in Deutschland. Immobilien werden dort momentan mehr zugeteilt als verkauft, beziehungsweise vermietet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Dies führte in der Vergangenheit zu deutlichen Preissteigerungen. Aktuell scheint sich aber der massive Aufwärtstrend leicht abzuschwächen. Speziell bei den Mieten scheint die Grenze des Bezahlbaren langsam erreicht zu sein. München wird aber auch in Zukunft im gesamten Stadtgebiet teuer und begehrt bleiben.

Wir bieten bundesweite Gutachtenerstellung:
Immobilienbewertung

Literaturempfehlung zur Immobilienbewertung:
Kleiber Immobilienbewertung Sachverständigenbüro Schubach ö.b.u.v. Sachverständiger für Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Sachverständigenbüro Schubach ö.b.u.v. Sachverständiger für Immobilienbewertung
Kreditwirtschaftliche Wertermittlung-Immobilienbewertung-Pohnert-Schubach

5 gute Gründe für die Bewertung einer Gewerbe-, Investment- oder Privatimmobilie:

1. Erbschaft, Schenkung, Finanzierung, Bilanzierung
Die Bewertung einer Immobilie, durch eine unabhängige und objektive Ermittlung des Marktwertes. Unter Anwendung normierter und nicht normierter Bewertungsverfahren, findet unter anderem Anwendung bei einer Beteiligung von Dritten wie z.B. Finanzbehörde (Erbschaftssteuer, Schenkungen), Banken (Finanzierungen) und bei der Betrachtung und Bewertung der Vermögenslage (Bilanzierung, Rating, Basel II/III) und bei der Bewertung von Rechten und Belastungen wie Erbbaurecht, Wegerecht etc.. Für Fragestellungen aus dem Bereich Erbschaften, Schenkungen, Finanzierung und Bilanzierung etc. erstellen wir ein sogenanntes Verkehrswertgutachten.

2. Kaufen, Verkaufen
Eine objektive und unabhängige Wertermittlung unter Berücksichtigung der wertbestimmenden Faktoren wie Lage, Ausstattung und Bodenwert. Zur Vorbereitung eines Verkaufs und als Grundlage für Verhandlungsgespräche, als unabhängige und neutrale Vermittlung zwischen den Beteiligten. In Fällen eines Immobilienkaufs oder Immobilienverkaufs erstellen wir eine sogenannte Marktwertermittlung.

3. Mieten, Vermieten, Kaufabsicht
Eine unabhängig  Aufnahme von Mängel und Schäden vor Ort. Aufstellung und Schätzung der Kosten und bei Bedarf eine neutrale Vermittlung (Mediation) zwischen den Beteiligten. Für Kaufinteressenten, Mieter und Vermieter erstellen wir bei derartigen Aufgabenstellungen ein sogenanntes Besichtigungsprotokoll.

4.  Regelmäßige Immobilienbewertung
Für die Bilanzierung oder persönliche Vermögensaufstellung, kann mit Hilfe einer fortlaufenden Dokumentation des Verkehrswertes, unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren, der aktuelle Marktwert der Immobilie periodisch ermittelt werden. Für eine regelmäßige Immobilienbewertung erstellen wir im Rahmen unseres Bewertungsservice periodische Bewertungs-Updates.

5. Sonstiges und individuelle Fragestellungen
Sie haben weitere Fragen zu den jeweiligen Themen – oder wünschen zum Thema Immobilienbewertung eine individuelle, persönliche Beratung? Dann freuen wir uns auf Ihren Kontakt zu uns.

Immobilienmakler in der Region Koblenz, Bonn, Linz am Rhein und Düsseldorf:
Gerne helfen wir Ihnen, Ihre Immobilie professionell und zeitgemäß zu vermarkten.

Immobilienbewertung & Immobiliengutachten: Leistungsangebot:
Unser Leistungsspektrum im Rahmen der Immobilienbewertung umfasst für...

gewerbliche und institutionelle Kunden:

- Stichtagsbezogene Immobilienbewertungen in den  Sachverständigenausschüssen offener Immobilienfonds nach InvG

- Kontinuierliche und turnusmäßige Immobilienbewertungen im  Rahmen von wiederkehrenden Stichtagen für Versicherungen, Pensionskassen, Industrieunternehmen und geschlossene Immobilienfonds

- Ankauf–Immobilienbewertungen für Treuhandvermögen

- Projektbeurteilungen von Grundstücksentwick-
lungen und Immobilienbewertungen von industriellen Konversionsflächen

-  Alternative Immobilienbewertungen bei unterschiedlichen Entscheidungsszenarien

- Portfolio-Immobilienbewertungen von gewerblichen Immobilien und großen Wohnungsbeständen

- Gerichtsgutachten bzgl. Immobilienbewertungen im Rahmen von  Zwangsversteigerungen und gutachterliche Stellungnahmen

- Immobilienbewertungen im Rahmen von Firmenfusionen und Insolvenzen

- Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten im Rahmen der Immobilienbewertungen für Kreditinstitute

private Kunden:
- Immobilienbewertungen bei An- und Verkauf von Mehr- und Einfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen

- Wertermittlungen und Immobilienbewertungen im Rahmen von Erbschaftsangelegenheiten und Eigentümerauseinandersetzungen

- Immobilienbewertungen nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG)

- Immobilienbewertungen zu unterschiedlichen Stichtagen in Scheidungsverfahren und im Rahmen des Zugewinnausgleichs

- Mietwertgutachten und Immobilienbewertungen für Eigentümer und Mieter
Immobilienbewertungen für Beleihungen und Finanzierungen


Die Immobilienbewertungen werden je nach Anforderung unserer Kunden in folgenden Verfahren erbracht:

- Markt-/Verkehrswert nach § 194 BauGB, ImmoWertV und WertR

- Beleihungswert nach § 16 PfandBG, BelWertV unter Berücksichtigung der
Qualitätssstandards der HypZert

- Marktwertermittlungen und Immobilienbewertungen nach den Valuation and Appraisal Standards des Red Book der RICS

Immobilienbewertungen nach den European Valuation Standards des Blue Book der TEGoVA

Immobilienbewertungen nach den Appraisal Standards des American Appraisal Institute

-  Fair Value nach den International Accounting Standards IAS 40 für die als Finanzinvestitionen klassifizierten Immobilien

-  Ermittlung der abgeschriebenen Herstellungswerte der Sachanlagen nach IAS 2 oder IAS 16 fu¨r die bilanzielle Bewertung

-  Sachwertermittlungen und Immobilienbewertungen  zur Plausibilitätssprüfung von Investitionen und Erträgen

-  Prognostische DCF-Verfahren bei alternativen Zahlungsströmen für die Ermittlung des Net Asset Value (NAV) bei Immobilienbewertungen.

Schwerpunkte Immobilienbewertung:
Das Sachverständigenbüro Schubach verbindet langjährige Erfahrung bei der Bewertung von Rendite- und Gewerbeobjekten mit einem umfassenden Verständnis der jeweiligen Kundenmärkte. So entstehen Gutachten, die Risiken und Chancen branchengerecht erfassen, abbilden und für Käufer wie Verkäufer tragfähige Argumente liefern. Nicht selten erfassen unsere Gutachten dabei Details, die unsere Kunden zu einem entscheidenden Vorteil ausbauen können.

Unsere Schwerpunkte:

• Bewertung von Gewerbe-Immobilien (gewerblich genutzte Grundstücke, Produktion, Logistik, Bürogebäude u.a.)
• Bewertung von Immobilien zur Kapitalanlage (offene/geschlossene Immobilienfonds, Spezialfonds)
• Bewertung von Managementimmobilien (Freizeitanlagen, Hotels, Restaurants sowie Alten- und Pflegeheimen, Seniorenresidenzen, Rehakliniken)
• Bewertung von Sozialimmobilien (Kindergärten, Schulen, Kirchen und Einrichtungen des betreuten Wohnens und Wohn-Pflege-Gemeinschaften)
• Spezialgebiet: Bewertung von energetisch sanierten Gebäuden und sog. "Green Buildings" bzw.  "Blue Buildings"

Weitere Betätigungsfelder:
• Ermittlung von Verkehrswerten / Marktwerten von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern
• Bewertung von Einzelhandelsimmobilien
(SB-Märkte, Kaufhäuser, Einkaufszentren)
• Bewertung von Rechten und Belastungen
• Beleihungwertermittlung nach BelWertV
• Verkehrwertermittlung in Erbschaftssachen (z.B. Erbengemeinschaft)
Verkehrswertermittlung in Steuerangelegenheiten (Erbschaft, Schenkung) Die schematische Berechnung des Gemeinwertes nach dem Bewertungsgesetz (BewG) kann zu einer deutlichen Überbewertung der Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer führen.  Das Bewertungsgesetz (§138 BewG) erlaubt deshalb den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes durch ein qualifiziertes Gutachten. Die Kosten für das Gutachten können sich durch eine entsprechende Steuerersparnis schnell bezahlt machen.

Unser Tätigkeitsspektrum erstreckt sich von Wohnimmobilien über gewerbliche Objekte bis hin zu Spezialimmobilien. Das Leistungsangebot umfasst dabei sowohl das klassische Einzelgutachten über eine Immobilie, aber auch Kaufpreis-Stellungnahmen (allgemeinsprachlich „Kurzgutachten“) und Beratungen im Rahmen von Ankauf-/ Verkaufsentscheidungen.?

Die Begutachtung von größeren Immobilienbeständen, in Form von Clusterbegutachtungen oder auch als Portfoliobewertungen, findet ebenfalls regelmäßig statt.

Neben den klassischen Verkehrswertgutachten, erstellen wir auch Gutachten für bilanzielle oder ertragssteuerliche Zwecke, z.B. Einlagewerte, „gemeiner Wert“ (Entnahme) oder auch Aufteilung (des Kaufpreises) in Bodenwert und abschreibungsfähigen (Afa) Wert der baulichen Anlagen.

Darüber hinaus ist Herr Schubach spezialisiert
auf Bewertungen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (nach §§ 176 – 198 BewG)
auf Gutachten zur Bestimmung der Entschädigungshöhe bei enteignungsrechtlichen Verfahren
Gerne stehen wir in unserem Büro für ein persönliches Beratungsgespräch zur Verfügung!

Immobilien-Portfoliobewertung:
Die Portfoliobewertung ist eine kostengünstige Möglichkeit, größere Immobilienbestände zu bewerten. Eine schnelle und genaue Analyse wird nach internationalen Bewertungskriterien bzw. Standards angelegt, um kurzfristig Werte und Risikofaktoren zu bestimmen die für eine Kreditvergabe maßgeblich sein kann. Sie ist ein Instrument der Risikofrüherkennung und wird anhand eines Scorings für eine strukturierte Einschätzung innerhalb eines transparenten Chancen/Risiken-Profils genutzt.
 
Verfahren:

Eine Portfoliobewertung wird für Gesamtpakete von Immobilien erstellt durch Clusterung oder Sektionierung anhand von Discounted Cash Flow Analysen (DCF) und weiteren Verfahren. Je nach Anforderung werden auch Methoden herangezogen wie z.B. Appraisal and Valuation Standards (RICS), Liquidationswertverfahren, Residualwertverfahren, Monte-Carlo-Verfahren, TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations).

Die Bewertung erfolgt i.d.R. in mehreren Schritten, beginnend mit einer Analyse des vorhandenen Immobilienpaketes und einer anschließenden Bewertung nach DCF-Berechnungen. Darauf folgend werden in einem Rating nach bestimmten Einzelkriterien und Gewichtung die jeweiligen Objekte innerhalb des Portfolios gemessen. Hierzu gehören außer spezifischen Kriterien auch die Mikro- und Makrolage, Objektqualität von Cash-Flows und Marktwert. Nach dessen Abschluss werden in einem weiteren Schritt die Kennzahlen des Objektratings zu einem Scoring-Modell überführt, in dem sich alle Immobilien des Portfolios mit den einzelnen Kenngrößen befinden.

Als letzte Maßnahme erfolgt die genaue Analyse des Scorings mit entsprechender Auswertung auf Basis der für den Auftraggeber entscheidenden Kriterien und einer Empfehlung für weitere Schritte.

Der Auftraggeber erhält hiermit wertvolle Daten und Erkenntnisse, welche Immobilien des Bestandes in die Planungsstruktur passen, welche optimierbar sind, welche strategisch nicht geeignet sind sowie Durchleuchtung von Risiken.
 
Wann werden Immobilien-Portfolios u.a. erstellt?

  Bei Portfoliotransaktionen (Verkauf von Immobilien oder von Anteilen)
  Bei Finanzierungen
  Bei Bilanzierungen. Für Konzernabschlüsse von kapitalmarktorientierten Unternehmen
 (seit 1. Januar 2005 Verpflichtung nach IAS)
  Bei Unternehmensveränderungen
  Bei Verbriefung

Auftraggeber sind u.a.:

  Kreditinstitute
  Versicherungen
  Holdings
  Privatinvestoren
  Konzerne
  Städte/Gemeinden/Komunen

Radikaler Kurswechsel des BGH in der Rechtsprechung zur Wohnfläche (Dez.2015):
Der Bundesgerichtshof kippt seine bisherige Rechtsprechung, wonach Abweichungen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche von weniger als 10 Prozent bei Mieterhöhungen unbeachtlich sind. Ab heute gilt: Etwaige Vereinbarungen im Mietvertrag über die Wohnungsgröße spielen im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle!

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

§ 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, "eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen". Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.

Zum Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt.

Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die Revision hatte keinen Erfolg, denn neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze (hier in Höhe von 15%) - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergebe sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem stehe bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters falle.

Quelle: Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle Nr. 189/2015 vom 18.11.2015)

Im Anschluss an dieses Urteil stellen sich natürlich diverse Fragen:


Was ist denn die tatsächliche Wohnfläche? Für den frei finanzierten Wohnraum existiert keine gesetzliche Definition der Wohnfläche.


Nach welcher Berechnungsvorschrift ist die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen? Für den frei finanzierten Wohnraum existiert keine Berechnungsvorschrift.


Wie genau ist die Wohnfläche im Einzelfall zu ermitteln? Wirklich, wie in obigem Sachverhalt, auf 2 Nachkommastellen? Das würde einen sehr hohen (und sehr teuren) Vermessungsaufwand erfordern.


Können - wie bisher - bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum zulassungsfähige Räume unverändert als Wohnraum vermietet werden und zählen diese dann zur Wohnfläche? Wäre eine solche Vereinbarung ggf. auch ein "vertraglich fingierter Umstand"?


Dieses Urteil wirft also zentrale Fragestellungen wieder auf den Tisch. Vielleicht gerade noch rechtzeitig, weil der Bundesgesetzgeber zur Zeit den Entwurf für das 2. Mietrechtspaket erarbeitet. Ansonsten darf man gespannt sein auf die - noch unveröffentlichte - Urteilsbegründung und ob darin auf die oben gestellten Fragen aus der Praxis näher eingegangen wird.


Vom Bundesministerium veröffentlichte Ertragswertrichtlinie:

(Ertragswert-Richtlinie.pdf - Größe: 1,04 MB)
Die aktuelle Ertragswert-Richtlinie

Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR):
Die Immobilienmärkte in Deutschland sind ständig in Bewegung und die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie wirbelt fachliche und technische Prozesse in der Kreditwirtschaft erheblich durcheinander. Dies bedeutet für die Kreditwirtschaft gravierende Änderungen und einen ständigen Informationsbedarf in der Wohnungsbaufinanzierung.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) zieht für die Kreditwirtschaft gravierende Änderungen nach sich.

Was ist die TEGoVA?
TEGoVA ist der europäische Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen mit Sitz in Brüssel/Belgien. Sein Hauptziel ist die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis und für die Ausbildung und Qualifikation sowie Corporate Governance und Ethik der Gutachter. TEGoVA unterstützt seine Mitgliedsverbände bei der Einführung und Umsetzung dieser Standards.
 
TEGoVA vertritt die Interessen von 59 Verbänden aus 32 Ländern mit insgesamt über 70.000 Mitgliedern und arbeitet mit europäischen Gesetzgebern und politischen Entscheidungsträgern auf dem Gebiet der Bewertung eng zusammen.

 
Büro Bonn:
Burgweg 16
53123 Bonn
T 0228 / 2426699
F 0228 / 7480845
Büro Koblenz:
St. Josef Str. 8
56068 Koblenz
T 0261 / 9141717
F 0261 / 9215862
Büro Linz:
Erlenweg 7
53545 Linz
T 02644 / 3000
F 02644 / 3044
Büro Düsseldorf:
Münsterstraße 248
40470 Düsseldorf
T 0211 / 616 63462
F 0211 / 616 63463

Aktuelles

Im Gegensatz zur Unternehmensbewertung wird bei der Immobilienbewertung nicht von der geplanten sondern von der typischen Entwicklung ausgegangen| Dadurch kann es zu erheblichen Abweichungen von Immobilienbewertungen und Unternehmensbewertungen kommen|

Immobilienbewertung|Immobilienbewerter|Immobiliengutachten|Immobilienbewertung Köln|Gutachten|Immobilienbewertung Bonn| Immobiliengutachten|Sachverständiger für Immobilienbewertung|Gutachter|Grundstücke|Grundstück|Grundstücksbewertung| Immobilienbewertung Gutachten Mallorca Spanien| Düsseldorf|gutachten Köln|Haus|Gutachten Wohnung Köln Bonn |Miete|Marktwert|Verkehrswert Bonn Koblenz Krefeld|Köln| Hausbewertung| Wohnungen| Schätzung Wohnungen Köln| Sachverständiger Grundstücke Köln Bonn| Beleihungswert - IMMOBILIENBEWERTUNG|IMMOBILIENBEWERTER|IMMOBILIENGUTACHTEN|IMMOBILIENBEWERTUNG KÖLN|GUTACHTEN|IMMOBILIENBEWERTUNG BONN| IMMOBILIENGUTACHTEN|SACHVERSTÄNDIGER FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG|GUTACHTER|GRUNDSTÜCKE|GRUNDSTÜCK|GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG| IMMOBILIENBEWERTUNG GUTACHTEN MALLORCA SPANIEN| DÜSSELDORF|GUTACHTEN KÖLN|HAUS|GUTACHTEN WOHNUNG KÖLN BONN |MIETE|MARKTWERT|VERKEHRSWERT BONN KOBLENZ KREFELD|KÖLN| HAUSBEWERTUNG| WOHNUNGEN| SCHÄTZUNG WOHNUNGEN KÖLN| SACHVERSTÄNDIGER GRUNDSTÜCKE KÖLN BONN| BELEIHUNGSWERT

Im Gegensatz zur Unternehmensbewertung wird bei der Immobilienbewertung nicht von der geplanten sondern von der typischen Entwicklung ausgegangen, Dadurch kann es zu erheblichen Abweichungen von Immobilienbewertungen und Unternehmensbewertungen kommen,

Immobilienbewertung,Immobilienbewerter,Immobiliengutachten,Immobilienbewertung Köln,Gutachten,Immobilienbewertung Bonn, Immobiliengutachten,Sachverständiger für Immobilienbewertung,Gutachter,Grundstücke,Grundstück,Grundstücksbewertung, Immobilienbewertung Gutachten Mallorca Spanien, Düsseldorf,gutachten Köln,Haus,Gutachten Wohnung Köln Bonn ,Miete,Marktwert,Verkehrswert Bonn Koblenz Krefeld,Köln, Hausbewertung, Wohnungen, Schätzung Wohnungen Köln, Sachverständiger Grundstücke Köln Bonn, Beleihungswert - IMMOBILIENBEWERTUNG,IMMOBILIENBEWERTER,IMMOBILIENGUTACHTEN,IMMOBILIENBEWERTUNG KÖLN,GUTACHTEN,IMMOBILIENBEWERTUNG BONN, IMMOBILIENGUTACHTEN,SACHVERSTÄNDIGER FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG,GUTACHTER,GRUNDSTÜCKE,GRUNDSTÜCK,GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG, IMMOBILIENBEWERTUNG GUTACHTEN MALLORCA SPANIEN, DÜSSELDORF,GUTACHTEN KÖLN,HAUS,GUTACHTEN WOHNUNG KÖLN BONN ,MIETE,MARKTWERT,VERKEHRSWERT BONN KOBLENZ KREFELD,KÖLN, HAUSBEWERTUNG, WOHNUNGEN, SCHÄTZUNG WOHNUNGEN KÖLN, SACHVERSTÄNDIGER GRUNDSTÜCKE KÖLN BONN, BELEIHUNGSWERT

Im Gegensatz zur Unternehmensbewertung wird bei der Immobilienbewertung nicht von der geplanten sondern von der typischen Entwicklung ausgegangen; Dadurch kann es zu erheblichen Abweichungen von Immobilienbewertungen und Unternehmensbewertungen kommen;

Immobilienbewertung;Immobilienbewerter;Immobiliengutachten;Immobilienbewertung Köln;Gutachten;Immobilienbewertung Bonn; Immobiliengutachten;Sachverständiger für Immobilienbewertung;Gutachter;Grundstücke;Grundstück;Grundstücksbewertung; Immobilienbewertung Gutachten Mallorca Spanien; Düsseldorf;gutachten Köln;Haus;Gutachten Wohnung Köln Bonn ;Miete;Marktwert;Verkehrswert Bonn Koblenz Krefeld;Köln; Hausbewertung; Wohnungen; Schätzung Wohnungen Köln; Sachverständiger Grundstücke Köln Bonn; Beleihungswert - IMMOBILIENBEWERTUNG;IMMOBILIENBEWERTER;IMMOBILIENGUTACHTEN;IMMOBILIENBEWERTUNG KÖLN;GUTACHTEN;IMMOBILIENBEWERTUNG BONN; IMMOBILIENGUTACHTEN;SACHVERSTÄNDIGER FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG;GUTACHTER;GRUNDSTÜCKE;GRUNDSTÜCK;GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG; IMMOBILIENBEWERTUNG GUTACHTEN MALLORCA SPANIEN; DÜSSELDORF;GUTACHTEN KÖLN;HAUS;GUTACHTEN WOHNUNG KÖLN BONN ;MIETE;MARKTWERT;VERKEHRSWERT BONN KOBLENZ KREFELD;KÖLN; HAUSBEWERTUNG; WOHNUNGEN; SCHÄTZUNG WOHNUNGEN KÖLN; SACHVERSTÄNDIGER GRUNDSTÜCKE KÖLN BONN; BELEIHUNGSWERT